「相続アドバイザー」週刊住宅新聞社より一部抜粋
＜相続土地評価の問題点＞路線価では本当の価値を反映できない土地がある
常々疑問に思っていたことが、この本を読んで解決しましたので一部抜粋しました。
◆十分に活用されていない不動産鑑定評価
相続税法第22条によると、
相続時における土地等の財産評価は「時価」によると規定されています。
しかし、ほとんどの人々は、自分が所有しているにもかかわらず、土地の時価を把握していません。また相続が起きた関係者全員が、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することはほとんどありません。
◆財産評価基本通達
相続税の申告時に不動産の評価はどのように行われているのでしょうか。
国税庁は全国的な統一を図るため、「財産評価基本通達」により評価方法を定めていいます。いわゆる路線価方式による土地評価が、相続を申告するうえでの最大の基準となっています。
ある程度知識があれば誰でもできるように、割と簡単な仕組みになっており、
税理士のほとんどがこれを採用して土地評価をしているのが実態です。
◆不動産の個別性
しかし、そう簡単にいかないところが不動産です。不動産というのは極めて個別性の強い商品であり、財産です。路線価方式で10人が同じ物件を評価しても、すべて違う評価になってしますことがあります。能力不足の場合もありますが、見方、考え方で大きく評価が違ってくるのです。
一方、路線価方式では評価ができないような曲者がたくさん存在しています。値段をつけられないような、ゼロでもいいのではないかという山林、雑種地等々が数限りなく存在するのです。
土地が100件あるとして、鑑定評価が必要なのは、せいぜい10件程度です。しかし、特殊な画地や特殊な条件下にある不動産を統一的な評価基準や方法で評価することは、ほぼ不可能だと言うことです。
◆市街化調整区域内の雑種地及び山林
市街化調整区域内の土地については、大きく２つに分けて考えます。建物が建てられるか、建てられないかです。
前者の場合は、市街化区域内並みの評価が可能ですが、後者の場合は、最有効使用との関係で市街化区域より大幅な減価が発生します。このような時には、鑑定評価では最有効使用を「建設資材等の置き場」とか「駐車場用地」と表現します。つまり建築物以外の有効利用の方法を考えるわけです。実務的には、周辺に存在する取引事例（建築不可の）を収集、採用して、比準価格にて決定します。
鑑定評価に求められるのは最終的な総額ですので、これを決定する際には、市場性を考慮しないわけにはいきません。例えば、2000㎡の土地の単価が１㎡あたり6万円の場合、10,000㎡の対象不動産に引きなおすには面積補正をする必要があります。このことについては財産評価基本通達では全く考慮されていません。
◆広大地
広大地は、いろいろな要素がここに具現化します。広大地の中には傾斜地、山林、無道路地、不整形地等々が織り込まれています。鑑定評価の醍醐味といえば、広大地にまさる案件はありません。広大地の評価といえば、大まかに言って1,000㎡程度の面積が大きい土地であり、道路を入れて区画割りしなければ建売用地として成立しないような土地です。一般的に標準的画地はせいぜい100から150㎡程度ですので、このような土地の市場参加者は、建売強者になります。つまり、土地という素材に造成工事等を施して宅地に仕上げるために、購入金額はエンドユーザーに販売する価格より単価は大幅に低い金額になるのが通常です。
いろいろ抜粋しましたが、ようするに
広大地等は単純に、「財産評価基本通達」をもとに税理士が評価した額がすべてだと決めつけないで、不動産鑑定評価を依頼する手もあることがわかったということです。
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- 2012/02/07(火) 21:52:39|
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